Take over KPR, kapan benar-benar menguntungkan?

Angka yang menentukan: titik balik modal

Iklan take over KPR biasanya menonjolkan cicilan baru yang lebih rendah. Itu hanya separuh cerita. Pindah bank selalu ada biayanya: penalti pelunasan dipercepat di bank lama, provisi dan administrasi di bank baru, biaya penilaian agunan, notaris dan pengikatan hak tanggungan, serta asuransi.

Pertanyaan yang tepat adalah: berapa bulan penghematan cicilan yang dibutuhkan untuk menutup semua biaya itu? Itulah titik balik modal, dan kalkulator di atas menghitungnya untuk Anda.

Contoh: sisa pinjaman Rp400 juta

Misalkan sisa pokok KPR Anda Rp400.000.000 dengan sisa tenor 15 tahun, dan bunga mengambang Anda sekarang 11% per tahun. Bank baru menawarkan bunga tetap 6,5% selama 3 tahun. Total biaya pindah, termasuk penalti dan biaya bank baru, misalnya Rp18.000.000. Angka berikut dihitung dengan kalkulator di atas.

Pada skenario pertama, take over jelas menguntungkan: biaya kembali dalam sekitar 17 bulan, jauh sebelum masa fix 36 bulan berakhir, dan cicilan tetap lebih rendah sesudahnya.

Pada skenario kedua, penawarannya sama persis, tetapi bunga setelah promo sedikit lebih tinggi. Penghematan besar di awal hampir seluruhnya habis oleh cicilan yang lebih mahal selama 12 tahun berikutnya. Total untungnya tinggal kurang dari Rp2 juta, tidak sebanding dengan repotnya.

Kapan take over masuk akal

• Selisih bunga besar, dan sisa tenor masih panjang.
• Titik balik modal jauh lebih pendek daripada masa fix. Bila biaya baru kembali setelah masa fix habis, risikonya besar.
• Bunga mengambang bank baru tidak lebih tinggi daripada bunga Anda sekarang. Tanyakan bagaimana bunga itu ditetapkan setelah promo, bukan hanya angka promonya.
• Anda berencana tetap tinggal di rumah itu setidaknya sampai titik balik modal terlewati.

Kapan sebaiknya bertahan

• Sisa tenor tinggal beberapa tahun, sehingga tidak cukup waktu untuk menutup biaya.
• Penalti pelunasan di bank lama besar, sehingga titik balik modal menjadi sangat panjang.
• Bunga setelah promo tidak jelas atau lebih tinggi daripada bunga Anda sekarang.
• Bank lama bersedia menurunkan bunga tanpa biaya pindah.

Siapkan angka Anda sendiri

Minta rincian tertulis dari kedua bank: sisa pokok dan penalti dari bank lama, serta bunga, masa fix, cara penetapan bunga setelah promo, dan semua biaya dari bank baru. Masukkan semuanya ke kalkulator di atas. Hasilnya menunjukkan cicilan, titik balik modal, dan total penghematan, sehingga Anda bisa menawar dengan angka, bukan dengan brosur.

Untuk melihat jadwal cicilan bulan demi bulan, pakai tabel angsuran.

Contoh di halaman ini hanya ilustrasi. Keputusan pembiayaan sebaiknya diambil setelah membaca penawaran resmi bank dan, bila perlu, berkonsultasi dengan perencana keuangan.